Immobilienkauf und Bauvorhaben 

FAQs und TIPPs

Im Vor­feld von Immo­bilienkäufen oder Bau­vorhaben stellen sich dem Neuer­wer­ber bzw. Eigen­tümer einige Fra­gen. Wir haben für Sie die am häu­fig­sten genan­nten Fra­gen aufge­führt und beant­wortet.

 
Warum kön­nen lange zurück liegende Abbautätigkeit­en für mich ein Prob­lem sein?

Wichtig ist für Sie:

  • Auch wenn Abbautätigkeit­en unter Ihrem Grund­stück bere­its vor langer Zeit eingestellt wur­den, kön­nen unter Umstän­den heute noch Nach­wirkun­gen, wie zum Beispiel Senkun­gen oder Tages­brüche, an der Gelän­deober­fläche auftreten.
  • Eben­so gilt: Selb­st wenn bish­er keine berg­baube­d­ingten Schä­den an einem Grund­stück oder dessen Gebäu­den bekan­nt wur­den oder Unter­suchun­gen benach­barter Grund­stücke keinen Alt­berg­bau angetrof­fen haben, bein­hal­tet dies keinen Schaden­sauss­chluss für Ihr Grund­stück!

Erläuterung:

Im Nieder­rheinisch-West­fälis­chen Steinkohlenge­bi­et haben bere­its vor Jahrhun­derten Abbautätigkeit­en stattge­fun­den. Dabei wur­den die Rohstoffe zunächst von nahe unter der Tage­sober­fläche, mit fortschre­i­t­en­der Tech­nik aber auch aus immer größeren Tiefen gewon­nen. Einige der dabei ent­stande­nen Hohlräume wur­den ver­füllt bzw. ver­schlossen, ein Großteil jedoch blieb sich selb­st über­lassen. Bei aus­re­ichend hoher Auflast stürzen der­ar­tige Abbauhohlräume schnell ein. An der Tage­sober­fläche entste­hen rel­a­tiv zeit­nah große Senkungsmulden, wie wir sie aus dem Steinkohlen­tief­bau im Ruhrge­bi­et ken­nen. Befind­et sich ein Abbauhohlraum jedoch nahe unter der Tage­sober­fläche, kann er unter Umstän­den über Jahrhun­derte mehr oder weniger sta­bil beste­hen bleiben. Erst durch­sick­ernde Nieder­schläge, Frost und andere Ein­flüsse schwächen das Deck­ge­birge, bis es schließlich ein­stürzt. Die darüber gelagerten, mehr oder weniger fließfähi­gen Böden wan­dern dann in den „offe­nen“ Fels ab und zeigen sich uns in Form von Set­zun­gen oder eines plöt­zlich auftre­tenden Tages­bruchs. (mehr zum The­ma)

 
Wie erkenne ich, ob bei mein­er Immo­bilie / meinem Bau­vorhaben eine Alt­berg­bauprob­lematik vor­liegt?

Wichtig ist für Sie:

  • Informieren Sie sich im Inter­net unter www.gdu.nrw.de, ob ihr (Wun­sch-) Grund­stück von Alt­berg­bau betrof­fen sein kann. Auf diesem Por­tal der Bezirk­sregierung Arns­berg und des Geol­o­gis­chen Dien­stes NRW erhal­ten Sie Auskun­ft über die „Gefährdungspoten­ziale des Unter­grun­des in Nor­drhein-West­falen“. (mehr zum The­ma)

Wichtig ist für Immo­bilienkäufer:

  • Befra­gen Sie den Grund­stücksverkäufer zur The­matik Alt­berg­bau: Ist auf das Grund­stück ein Bergschadensverzicht einge­tra­gen? (mehr zum The­ma)
  • Bit­ten Sie den Grund­stücksverkäufer min­destens sechs Wochen vor dem Notarter­min, eine unab­hängige Sachver­ständi­ge­naus­sage ein­holen zu dür­fen (mehr zum The­ma). Bedenken Sie: Beein­träch­ti­gun­gen des Bau­grun­des kön­nen starke Auswirkun­gen auf den Kauf­preis haben oder dazu führen, sich gegen einen Kauf zu entschei­den.

Wichtig ist für Bauher­ren:

  • Holen Sie min­destens drei Monate vor Baube­ginn sachkundi­ge Auskün­fte bei dem Berg­w­erks­feldeigen­tümer oder der Bezirk­sregierung Arns­berg ein (mehr zum The­ma) oder lassen Sie ein detail­liertes Sachver­ständi­gengutacht­en zur berg­baulichen Sit­u­a­tion erstellen (mehr zum The­ma).
  • Lassen Sie den Unter­grund bei Ver­dacht auf möglicher­weise vorhan­dene berg­bauliche Restrik­tio­nen bere­its im Vor­feld der Bau­pla­nung gezielt unter­suchen, um flex­i­bel reagieren zu kön­nen (mehr zum The­ma).
  • Weisen Sie im Vor­feld von Bau­pla­nun­gen Ihren Architek­ten auf den Prax­ish­in­weis der Architek­tenkam­mer NRW zum Prob­lem Alt­berg­bau hin.
  • Weisen Sie die zur Bauaus­führung Beauf­tragten auf ihre Haf­tungsverpflich­tung hin.

Erläuterung:

Berg­bauliche Hin­ter­lassen­schaften, die die Stand­sicher­heit Ihres Bau­grunds beein­trächti­gen, sind in der Regel nicht offen­sichtlich erkennbar. Hin­weise liefern unter Umstän­den evtl. vorhan­dene Risss­chä­den an bere­its beste­hen­den Gebäu­den, Ein­senkun­gen im Gelände oder ein auf das Grund­stück einge­tra­gen­er Bergschadensverzicht (mehr zum The­ma). Das Fehlen der­ar­tiger Anze­ichen ist jedoch keine Gewährleis­tung für einen stand­festen Unter­grund. Ob Ihr Grund­stück von Alt­berg­bau betrof­fen ist, kann let­ztlich nur durch die Auswer­tung geol­o­gis­ch­er und bergmän­nis­ch­er Karten­werke und not­falls durch konkrete Unter­suchung des Unter­grunds beant­wortet wer­den.

 
Wie kann ich mich vor dem Kauf ein­er Immo­bilie / vor einem Bau­vorhaben vor Alt­berg­bauprob­le­men absich­ern?

Wichtig ist für Sie:

  • Sich­ern Sie sich im Kaufver­trag ab, dass keine Alt­berg­bauprob­lematik vor­liegt oder not­falls erforder­liche Sicherungskosten auch nachträglich noch vom Kauf­preis abge­zo­gen wer­den.

 
Wer ist für welchen Fall der richtige Ansprech­part­ner?

Wichtig ist für Sie:

  • Die Beant­wor­tung von Anfra­gen kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Es ist daher rat­sam, bere­its 6 Wochen vor einem Notarter­min bzw. 3 Monate vor Baube­ginn die notwendi­gen Schritte einzuleit­en. Alter­na­tiv bieten wir Ihnen eine kosten­lose bergschaden­tech­nis­che Erst­beurteilung auf Grund­lage unser­er Archivun­ter­la­gen und berg­baulichen Über­sicht­skarten­werke an.

Ihr erster Ansprech­part­ner:

Zur Klärung möglicher­weise beste­hen­der Restrik­tio­nen oder Schadenser­satzansprüche wen­den Sie sich an den Berg­w­erks­feldeigen­tümer (mehr zum The­ma). Er gibt Auskun­ft über die nach sein­er Ken­nt­nis vorhan­dene berg­bauliche Sit­u­a­tion und die daraus noch möglichen Risiken (mehr zum The­ma).

Weit­er­er Ansprech­part­ner:

Wenn Ihnen der für Sie zuständi­ge Berg­w­erks­feldeigen­tümer nicht bekan­nt ist, Sie eine behördliche Auskun­ft zu den berg­baulichen Gegeben­heit­en unter Ihrem Grund­stück benöti­gen oder wenn Sie die für Ihr Grund­stück aus­sagekräfti­gen bergmän­nis­chen Karten­werke ein­se­hen wollen, kon­tak­tieren Sie die Bezirk­sregierung Arns­berg, Abt. 6 Berg­bau und Energie in NRW

Goeben­straße 25
44135 Dort­mund
Tele­fon: 02931/ 82-3931
Fax: 02931/ 82-3624
e-mail: registratur-do@bezreg-arnsberg.nrw.de

 
Wie lassen sich die Aus­sagen der zuständi­gen Behör­den deuten?

Von allen Berg­w­erks­feldeigen­tümern wer­den fast gle­ich lau­t­ende For­mulierun­gen ver­wen­det, deren Inter­pre­ta­tion Sie unter „Riskoauss­chluss – Tipps zu Auskün­ften“ nach­le­sen kön­nen.

 
Deckt ein nor­males Bau­grundgutacht­en die Alt­berg­bauprob­lematik mit ab?

Wichtig ist für Sie:

  • Ein nor­males Bau­grundgutacht­en deckt nur dann die Alt­berg­bauprob­lematik mit ab, wenn es ein Boden- und Felsgutacht­en enthält, in dem der Bau­grund expliz­it hin­sichtlich evtl. stattge­fun­den­er berg­baulich­er Tätigkeit­en und daraus vorhan­den­er Restrik­tio­nen bew­ertet wird.

Erläuterung:

Ober­halb von tages­na­hen Lager­stät­ten ste­hen als Bau­grund meist sandi­ge und/oder lehmig-tonige Böden bis in nur wenige Meter Tiefe an. Die darunter aus­ge­bilde­ten Fels­gesteine wer­den zumin­d­est für ein­fache Bauw­erke als per se tragfähig angenom­men und sind daher meist nicht mehr Gegen­stand von Bau­grun­dun­ter­suchun­gen. Für Bauw­erke ober­halb von Lager­stät­ten mit Alt­berg­bau kann eine solche Annahme fatal sein. Acht­en Sie daher darauf, dass in Ihrem Bau­grundgutacht­en nicht nur der Boden, son­dern auch der Fels bew­ertet wird, und dass es ggf. baube­glei­t­ende Fel­dun­ter­suchun­gen bein­hal­tet. Hierin sollen neben der geol­o­gis­chen und hydrol­o­gis­chen Sit­u­a­tion auch die berg­baulichen Gegeben­heit­en min­destens bis zur Ein­wirkungstiefe evtl. vorhan­den­er Abbautätigkeit­en beschrieben wer­den. Möglicher­weise vorhan­dene Restrik­tio­nen wie Abbauhohlräume oder erhöhte Methanaus­ga­sun­gen sind klar zu benen­nen und deren Risiko konkret einzuschätzen. Dies kann nur von geot­ech­nis­chen Sachver­ständi­gen oder (Bau-) Inge­nieuren geliefert wer­den, die u. a. Ken­nt­nisse in der Boden- und Felsmechanik, aber auch geol­o­gis­che und berg­bauliche Erfahrung besitzen.

 
Wie gehe ich mit einem Bergschadensverzicht um?

Wichtig ist für Sie:

  • Bei Vor­liegen eines Bergschadensverzichts kann der Berg­w­erks­feldeigen­tümer eine Auskun­ft über die berg­bauliche Sit­u­a­tion unter Ihrem Grund­stück ver­weigern. Wen­den Sie sich dann an die Bezirk­sregierung Arns­berg, Abt. 6 Berg­bau und Energie in NRW.
  • Bergschadensverzichte kön­nen erhe­bliche Nachteile u. a. bei der Finanzierung von Bau­vorhaben mit sich brin­gen, weil Banken bei der Beurteilung von Hypothekenanträ­gen häu­fig verun­sichert sind, wenn im Grund­buch vor­rangig ein Bergschadensverzicht einge­tra­gen ist. Durch Vor­rang­sein­räu­mung oder Löschung des Bergschadensverzichts durch den Berg­w­erks­feldeigen­tümer kann ein erhöhter Hypotheken­zins ver­min­dert wer­den.
  • Die Löschung eines Bergschadensverzicht­es bedarf der grund­sät­zlichen Zus­tim­mung des Berg­w­erks­feldeigen­tümers und ist mit nicht uner­he­blichen Kosten für den Werteaus­gle­ich ver­bun­den.
  • Ersatzweise kön­nen in Alt­berg­baugebi­eten oft auch entsprechende Sachver­ständi­gengutacht­en die Garantie für eine zukün­ftige Schadens­frei­heit eines Grund­stücks übernehmen und damit sowohl bei staatlichen Wohn­bauförderun­gen als auch bei pri­vat­en Finanzierun­gen gün­stigere Kon­di­tio­nen aus­ge­han­delt wer­den.

Was ist ein Bergschadensverzicht?

Ein Bergschadensverzicht ist eine pri­va­trechtliche Vere­in­barung, die Bergschadenser­satzansprüche zwis­chen einem Grund­stück­seigen­tümer und einem Berg­baube­treiben­den regelt. Ein Bergschadensverzicht ist im Las­ten­verze­ich­nis der zweit­en Abteilung des Grund­buchs einge­tra­gen, damit verd­inglicht und geht somit auch immer auf neue Grund­stück­ser­wer­ber über (mehr zum The­ma).

 
Warum muss ich bei alten und auch bei neuen Gebäu­den auf möglicher­weise vorhan­de­nen Alt­berg­bau acht­en?

Wichtig ist für Sie:

  • Die Stand­sicher­heit des Grund und Bodens ist in Alt­berg­bauge­bi­eten wed­er offen­sichtlich noch all­ge­mein ver­mut­bar. Daher müssen die berg­baulichen Gegeben­heit­en gle­icher­maßen bei alten und neuen Bauw­erken berück­sichtigt wer­den. Das Vorhan­den­sein ein­sturzge­fährde­ter Abbauhohlräume kann nur durch die Auswer­tung bergmän­nis­ch­er Karten­werke unter Berück­sich­ti­gung der geol­o­gis­chen Sit­u­a­tion und ggf. durchzuführen­der Fel­dun­ter­suchun­gen aus­geschlossen wer­den.

Erläuterung:

Möglicher­weise ste­ht ein Gebäude schon seit weit über hun­dert Jahren ober­halb eines abge­baut­en Kohle­flözes und hat doch keine offen­sichtlichen Bergschä­den. Jedoch: auch jahre­lange Schadens­frei­heit ist kein Garant für Sicher­heit. Da der Ein­sturz tage­sober­flächen­na­her Abbauhohlräume von zahlre­ichen Fak­toren wie z. B. Nieder­schlagswässern abhängig ist und zeitlich nicht prog­nos­tiziert wer­den kann, kön­nen Tages­brüche auch erst Jahrhun­derte nach Abbauende auftreten.

Möglicher­weise wurde das Gebäude erst in den let­zten Jahren/Jahrzehnten und vielle­icht sog­ar unter Berück­sich­ti­gung der in bergmän­nis­chen Karten­werken dargestell­ten Abbausi­t­u­a­tion errichtet. Jedoch: über 40 % des tage­sober­flächen­na­hen Steinkohleab­baus im Ruhrge­bi­et sind nach eigen­er Erfahrung nicht expliz­it in Gruben­bildern dargestellt. Ein der­ar­tig hoher Anteil ist auch für andere Lager­stät­ten NRWs mit Wahrschein­lichkeit zu ver­muten. Ursache hier­für ist, dass das Führen eines Gruben­bildes erst ab 1865 mit der Ein­führung des „All­ge­meinen Bergge­set­zes für die Preußis­chen Staat­en“ zur Pflicht wurde, die berg­baulichen Aktiv­itäten im Ruhrge­bi­et jedoch spätestens Anfang des 14. Jahrhun­derts begonnen haben. (siehe auch: Warum kön­nen lange zurück liegende Abbautätigkeit­en für mich ein Prob­lem sein?)

 
Welche Fol­gen kön­nen Geot­her­miebohrun­gen für mich in Alt­berg­bauge­bi­eten haben?

Wichtig ist für Sie:

  • Bei Erstellen von Geot­her­miebohrun­gen in Alt­berg­bauge­bi­eten sind bei vor­laufend­er Stan­dort­beurteilung nicht nur die üblichen hydro­ge­ol­o­gis­chen und wasser­wirtschaftlichen Einord­nun­gen vorzunehmen. Zusät­zlich muss das zu durch­teufende Gebirge hin­sichtlich sein­er berg­baulichen Hin­ter­lassen­schaften und deren Risikopo­ten­tial bew­ertet wer­den.

Erläuterung:

Geot­her­miebohrun­gen wer­den zur Nutzung von Erd­wärme/-kälte erstellt und sind in der Regel zwis­chen 50 m bis 150 m tief. In diese Bohrun­gen wer­den zunächst Kun­st­stof­frohre einge­baut und anschließend der Ringraum zwis­chen dem Kun­st­stof­frohr und dem umgeben­den Gebirge mit ein­er Mis­chung aus Wass­er, Ton­mehl und Zement verklei­det bzw. ver­presst. In vie­len Teilen NRWs stößt man dabei auf die Prob­lematik, dass die erforder­lichen Bohrun­gen nur in seit Jahrhun­derten berg­baulich genutzten Abschnit­ten des Steinkohlenge­birges abge­teuft wer­den kön­nen. Durch­läuft eine Geot­her­miebohrung berg­baulich über­prägtes Gebirge, ist

1. das erfol­gre­iche Aus­pressen des Ringraumes nicht gewährleis­tet bzw. kann zu immensen Kosten­er­höhun­gen führen, und kann

2. das Risiko für das Aus­lösen eines Bergschadens geschaf­fen oder erhöht wer­den, indem ein bis dato sta­bil­er Abbauhohlraum geschwächt wird und ein­stürzt oder indem durch das Ein­brin­gen von Wass­er Locker­bö­den in tief­ere Abbauhohlräume aus­ge­spült wer­den und zum Tages­bruch führen. In diesem Fall haftet der Ver­an­lass­er der Geot­her­miebohrun­gen für alle aus einem möglichen Tages­bruch entste­hen­den Kosten per­sön­lich.

Geot­her­miebohrun­gen soll­ten also (auch) auf die berg­bauliche Sit­u­a­tion abges­timmt wer­den. Erschw­erend ist hier­bei zu beacht­en, dass das voll­ständi­ge Aufmessen der unter Tage angelegten Gruben­baue erst 1865 zur Pflicht wurde. Damit sind ger­ade die bis dahin über­wiegend im tage­sober­flächen­na­hen Bere­ich geschaf­fe­nen berg­baulichen Hohlräume nicht oder nur unvoll­ständig doku­men­tiert und somit unbekan­nt. Die Beurteilung des berg­baulichen Inven­tars sollte daher nur an Per­so­n­en mit entsprechen­der Fachken­nt­nis beauf­tragt wer­den.

Wis­senswertes im All­ge­meinen

  • Erd­wärme ist ein bergfreier Boden­schatz. Da das Auf­suchen und Gewin­nen von Erd­wärme mit berg­baulichen Tätigkeit­en ver­gle­ich­bar und im Regelfall nur durch Bohrun­gen zu real­isieren ist, fällt es rechtlich zunächst unter das Bun­des­bergge­setz. Dies trifft umso mehr zu, wenn Geot­her­miebohrun­gen über die bauliche Nutzung eines Grund­stücks hin­aus genutzt wer­den (z. B. zum Beheizen grund­stücks­fremder Gebäude). Sie unter­liegen dann dem Aneig­nungsrecht des Lan­des bzw. gehören dem Inhab­er der Berg­bauberech­ti­gung.
  • Wer­den Erd­wärme­bohrun­gen auss­chließlich für die bauliche Nutzung des „eige­nen“ Grund­stücks genutzt, greift das allg. zivil­rechtliche Delik­trecht mit den Regeln des BGB.
  • Geot­her­miebohrun­gen, die weit­er als 100 m in den Boden ein­drin­gen, unter­liegen der Bergauf­sicht und sind der Berg­be­hörde gemäß § 127 BBergG anzuzeigen. Diese entschei­det dann, ob ein Betrieb­s­plan erstellt wer­den muss.
  • Unab­hängig davon müssen laut § 4 des Lager­stät­tenge­set­zes „alle mit mech­a­nis­ch­er Kraft angetriebe­nen Bohrun­gen […] zwei Wochen vor Beginn der Arbeit­en von dem­jeni­gen, der eine solche Bohrung für eigene oder fremde Rech­nung aus­führt, der zuständi­gen Anstalt angezeigt wer­den“. In NRW ist dies der Geol­o­gis­che Dienst, wo Bohrun­gen unter http://www.gd.nrw.de/zip/l_dbohr.pdf gemeldet wer­den kön­nen.
  • Weit­er­hin von Rel­e­vanz sind auch die Vorschriften des Wasser­haushalts­ge­set­zes und die all­ge­meinen Regelun­gen des BGB u. a. im Hin­blick auf Schadenser­satzfra­gen. Grund­lage bildet hier § 823 Abs. 1 des BGB: „Wer vorsät­zlich oder fahrläs­sig das Leben, den Kör­p­er, die Gesund­heit, die Frei­heit, das Eigen­tum oder ein son­stiges Recht eines anderen wider­rechtlich ver­let­zt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entste­hen­den Schadens verpflichtet.“
  • Mit der Erstel­lung ein­er Geot­her­miebohrung schaf­fen Sie zunächst eine Gefahren­quelle.
    • Hal­ten Sie daher vor dem Hin­ter­grund Ihrer Verkehrssicherungspflicht alle baulichen, tech­nis­chen und rechtlichen Anforderun­gen ein.
    • Ver­min­dern Sie alle von der Baustelle aus­ge­hen­den Gefahren.
    • Bedenken Sie, dass die Verkehrssicherungspflicht bei Her­anziehen von Hil­f­sper­so­n­en in Ihrer Ver­ant­wor­tung verbleibt. Beauf­tra­gen Sie daher bess­er fachkundi­ge und zuver­läs­sige Bohrun­ternehmen und/oder beauf­tra­gen Sie einen zuver­läs­si­gen, selb­ständi­gen Fachunternehmer (Architekt, Bauin­ge­nieur) mit der Bauauf­sicht.
    • Stat­ten Sie Ihren Auf­trag­nehmer mit allen notwendi­gen Infor­ma­tio­nen und zu beach­t­en­den Beson­der­heit­en in Bezug auf mögliche kom­plexe unterirdis­che Sit­u­a­tion wie z. B. vorhan­de­nen Alt­berg­bau aus und kom­men Sie Ihrer Überwachungspflicht nach

 
Welche Kosten kön­nen auf mich zukom­men?

1. Schritt: Recherche und Risiko­analyse
Die Ein­sicht­nahme in gruben­bildliche Unter­la­gen bei dem Berg­w­erks­feldeigen­tümer wie auch der Bezirk­sregierung Arns­berg ist im All­ge­meinen möglich. Gebühren kön­nen für Erstellen von Kopi­en, Aus­druck­en u. ä. anfall­en. Bedenken Sie allerd­ings, dass das Lesen von Gruben­bildern Fachken­nt­nis und Erfahrung erfordert. Im All­ge­meinen bewährt sich daher die Beauf­tra­gung eines Sachver­ständi­gen, der mit seinem berg­baulichen Gutacht­en gle­ichzeit­ig pri­va­trechtlich für seine Risiko­analyse haftet (mehr zum The­ma). Die Kosten für eine der­ar­tige Gefährdungsab­schätzung sind abhängig von der Grund­stücks­größe und dem zu bew­er­tenden berg­baulichen Inven­tar. Im Regelfall bewe­gen sie sich im dreis­tel­li­gen Bere­ich.

2. Schritt: Erkun­dung durch Fel­dun­ter­suchun­gen
Sofern eine voll­ständi­ge Doku­men­ta­tion eines untertägi­gen Berg­baus zweifel­haft ist, sind gezielte Fel­dun­ter­suchun­gen notwendig (mehr zum The­ma). Der Umfang dieser Unter­suchun­gen ist wiederum abhängig von der Grund­stücks­größe und Art und Umfang des zu bew­er­tenden geol­o­gis­chen und berg­baulichen Inven­tars. Eine zuver­läs­sige Kosten­schätzung kann erst nach Schritt 1 erfol­gen. Für ein „nor­males“ Wohn­grund­stück sind Aus­gaben zwis­chen 6.000 € und 10.000 € einzukalkulieren.

3. Schritt: Sicherung berg­baulich­er Hohlraumvo­lu­mi­na
Eine Kos­te­nan­schätzung für erforder­liche Sicherungsar­beit­en ist nur nach vor­laufend­er Risiko­analyse und ggf. Erkun­dung möglich, da deren Umfang von Grund­stück zu Immo­bilie völ­lig unter­schiedlich sein kann. Natür­lich sind wir gern bere­it, eine Kosten­schätzung für Ihr Objekt aufzustellen. (mehr zum The­ma)